動物病院コンサルタント 

 
 
       

最良の物件を探し、ご紹介します

 
やっぱり立地が大事
動物病院のコンサルタントを15年やっていますが
15年前も、15年経った今も、やはり立地が一番大事です!





動物病院向のテナント物件・土地物件の見学数は今までに5,000物件


物件の決定は、ギャンブルではありません!

開業場所は新規開業の成否を左右する非常に大きな要素です。

特に開業当初の立ち上がり時においては立地の良し悪しが動物病院経営に大きな影響をあたえます。

「物件次第で将来が99%決まる!」といって良いでしょう。

「物件が悪いと、腕が良くても、どんな手を打ってもダメ」


また、
物件を決定する際には物件そのものだけを見るのではなく物件周辺の診療圏全体を鳥瞰図的に見て色々な角度から分析、検討をして総合的に判断しなければいけません。

そのためには本当にその物件が動物病院に適した物件、立地であるかどうかを確かめるための診療圏調査が必須になります。

この診療圏調査をしないで開業するのはたいへん危険です。

見た感じだけでは、本当に適した物件なのか?わからないからです。

見ただけではわからない落とし穴が潜んでいるかもしれません。

物件決定に直感は大切ですが「診療圏調査」による裏づけが必要です。

融資を受ける際、融資先の銀行や日本政策金融公庫も実際に開業場所に行って立地を確認し、「経営が成り立つ立地かどうか」の判断をしています。


物件見学の注意点!
下記の箇所をチェックしましょう









開業場所選定の注意点
視認性

開業場所において最も重要なのが視認性です。つまり目立つ場所であるかどうかということです。

せっかく新しい動物病院ができても地域の人たちに動物病院の存在をわかってもらわなければ、いつまで経っても病院には来てもらえません。

「ここに新しい動物病院ができたんだ~♪」とわかってもらえるような物件を選びます。





遮断性

人口が多い地域であっても、線路、河川、道路などによって往来が分断される場所があります。

物件のすぐ近くにそのような分断要因となる線路、河川、道路などがあると、距離的には近いのですが線路、河川、道路の向こう側からは全く来院がなかったりします。

地域全体を充分把握して物件選定ミスがないように確かめます。





診療圏地域の範囲

開業後、どこの範囲から来院していただけるかを実際に車と足を使って確かめます。

診療圏の境界となる地点を推測し、その地点から実際に車や足で移動してみて時間をかけて入念に調べ上げることが必要です。

単に物件から半径○kmの円を描くだけではいけません。

人の流れ方、車の流れ方、渋滞の有無、道路の傾斜、幹線道路の位置、信号機、河川、線路、地形の起伏などからも判断していきます。





世帯数と人口

診療圏内の世帯数と人口の把握をします。

一番新しいデータを入手し世帯数・人口の増減を見てみます。

過去5年間ぐらいの増減の様子も見てみましょう。

さらに将来推定人口も確かめてみます。





 
交通量

物件前の車、自転車、歩行者の通行量のカウントをおこない、1時間あたりどれくらいの通行量がありその量は多いのか少ないのかを他の物件と比較検討してみます。





交通の利便性

物件まで容易に来ることができるか?
車の場合その物件の駐車場へは入りやすいか、出やすいか?

実際に飼主様の立場に立ってみてみます。

そして実際に自分自身で試みてます。





地域性・環境・将来性

物件のある地域は、どのような地域か?

民力、所得水準、マンションの多少と種類、住宅の多少、団地の有無、住宅開発の有無、バス停、駅、商業施設、サービス施設など街全体の状態や状況を把握します。

実地調査だけでなく図書館や役所に直接通って数値を調べます。





競合病院の内容

競合病院はどこになるか、競合病院の内容、サービス、応対などを調べます。

競合に関しては開業後の動物病院経営に大きな影響を与えるため、できるだけ詳しく調べておく必要があります。





競合病院の診療料金

開業時の料金設定の際に参考にします。

また、
事業計画書作成においては推定売上高算出のために必要な診療単価推測の根拠にもします。

飼主様の評判・意見

どこの動物病院へ行っているか。

動物病院の評判など直接、飼主様に聞いてみます。





物件の条件

電気容量、給排水、空調、設備、建物、外溝、工事区分、駐車場、賃料、保証金など確認します。

物件によってはで電気容量のアップやサッシュ工事、解体工事などに工事費用が予想外にかかる物件があります。

専門家による充分なチェックが必要です。





駐車場

駐車場があるのがベストですが、駐車スペースがないのであれば、月極駐車場、コインパーキングなどでクリアできるかどうか考えます。





売上高予測

売上高の見込み、患者数の見込みを診療圏調査から推測してみます。

売上げ、来院数が見込めない場合はその物件は見送ります。





どの地域のどの範囲からどれくらいの来院が見込め、さらにどれくらいの売上げが見込めるかを算出しないといけません

この売上見込みの算出なしでの開業は、無謀であり、危険です

開業前後の集患戦略

開業前の集患戦略なしでは患者様に来てもらえなくなりました。

最近ますますこの傾向が強まっており、今後さらに拍車をかけてこの傾向が進むと思います。

そして、
集患戦略は綿密な計画をして実施するようになってきています。

これからは好物件の選定「+プラス集患戦略」ということが必要になってきました。

物件によっても集患戦略は異るため、この物件の場合どのような宣伝方法をとれば患者様に来ていただけるか?

集患戦略の方法も物件見学の時には予め頭で考えながら見学を行いましょう。

この物件はどのような宣伝をしても集患は難しい場合、その物件は見送りましょう。





 集患戦略のノウハウ集をカトー独自で作成して用意しています

これを基に患者様に来ていただく対策を練ります

やっていけるかどうかの最終判断

総合的に分析、検討をして「やっていけるかどうか」の最終判断をします。

あらゆる要素、あらゆる角度から時間をかけて分析、検討し結論を下すことになります。





経営が成り立つ物件かどうか、これを診療圏調査を実施して確かめます

カンだけに頼っては失敗します


上記の内容は、診療圏調査を実施した後に分析と検討を重ね
「診療圏調査報告書」としてまとめ上げます。

診療圏調査報告書」は開業適否の判断だけでなく資金調達(融資)の為の重要な資料であり、資金援助していただく親族の方や金融機関に提出する必要なものです。

当事務所の「診療圏調査報告書」は金融機関から高い評価を得ております。





物件決定する前の確認事項
 


・電気容量(100V電源で100A以上)・天井高(2.4m以上) 
・空調、換気(室外機設置可能か、壁穴あけの了承)・工事区分(貸主と借主) 
・排水経路(床上げor床はつり)・看板(設置の可否)・駐車場(台数と料金)
・賃料発生日・契約の解約条件・不動産の所有者と賃貸人は同一か・所有権 
・契約期間・賃料・管理費・敷金・保証金・礼金・更新料・仲介手数料・保証人 
・保証会社利用の場合は条件の確認 

設備関係に関しては、先生が独力で判断するのは難しいです

専門家に事前にチェックしてもらうのが無難です

賃貸借契約書に関しても、詳しい人に確認してもらいましょう


 

加藤からのメッセージ

当事務所は、物件の収集量と物件の情報量が違います!


現時点でも、動物病院の開業場所を探している獣医師様や業者、企業はたいへん多いです。

先生が開業を希望している地域においては、必ず誰か他の獣医師様も物件を探しているといって間違いないです。

動物病院以外のクリニックや美容院なども1階の物件を探している人や業者は非常に数多く、1階の良い物件は常に競争状態で取り合いです。

そして、
1階の好物件の収集は、年々困難になってきています。


また、
動物病院という業種は他の店舗と違って「動物病院お断り!」の物件も多く、物件の半分以上は、「動物病院不可!」といってよいでしょう。

良い物件がせっかく見つかっても契約直前になって「やっぱり動物病院はお断りさせていただく!」といった例も数えきれません。

用途地域により、開院出来ない地域も多いです。

そんな状況の中、
動物病院の物件収集の経験豊富で動物病院以外の店舗出店経験も多数ある加藤は先生の希望する地域にて一番適した「成功する動物病院の物件」を選定し紹介いたします。

動物病院コンサルタント 加藤

 


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